Schimmel im Schlafzimmer, Vermieter reagiert nicht – darf ich einfach die Miete kürzen?

Dein Bauchgefühl ist gut. Mindern darfst du grundsätzlich – aber „einfach 20 % weniger“ ist genau die Variante, die schiefgehen kann. Der Reihe nach:

1. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein

Nach § 536 BGB ist die Miete automatisch gemindert, solange die Tauglichkeit der Wohnung durch einen Mangel beeinträchtigt ist. Du musst sie nicht beantragen, und der Vermieter muss nicht zustimmen. Schimmel in einem Wohnraum ist typischerweise ein solcher Mangel. Bezugsgröße ist nach der Rechtsprechung des BGH die Bruttomiete, also inklusive Nebenkostenvorauszahlung.

2. Anzeigepflicht (§ 536c BGB)

Du musst den Mangel melden – für die Zeit, in der der Vermieter mangels Anzeige nicht abhelfen konnte, kannst du nicht mindern. Deine WhatsApp mit Foto kann das inhaltlich erfüllen, ist aber als Beweis wackelig. Schick jetzt eine schriftliche Mängelanzeige (z. B. Einwurf-Einschreiben): Mangel genau beschreiben, Fotos beilegen, auf die Meldung vom Mai verweisen und eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen, etwa zwei bis drei Wochen.

3. Die Höhe ist das eigentliche Risiko

Eine feste Tabelle gibt es nicht. Gerichte entscheiden nach Größe, Lage und Grad der Beeinträchtigung, die Spanne in Urteilen ist groß. Minderst du zu viel, entsteht ein Mietrückstand – und wächst der zu stark an, droht im schlimmsten Fall eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 BGB).

Sichere Variante: Die volle Miete ab sofort ausdrücklich „unter Vorbehalt“ zahlen und das im Schreiben erklären. Dann kann dir später nicht entgegengehalten werden, du hättest in Kenntnis des Mangels vorbehaltlos gezahlt (§ 814 BGB), und du kannst den zu viel gezahlten Teil zurückfordern, sobald die Höhe geklärt ist.

4. „Sie lüften falsch“

Der Klassiker. Grob gilt: Zuerst muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass die Ursache nicht im Bauzustand liegt. Gelingt ihm das, musst du zeigen, dass du normal geheizt und gelüftet hast. Wichtig beim Altbau: Der BGH hat 2018 entschieden, dass Wärmebrücken, die dem Baustandard zur Bauzeit entsprachen, für sich genommen noch keinen Mangel darstellen. Entscheidend ist dann, ob sich Schimmel mit zumutbarem Heizen und Lüften vermeiden lässt – und was zumutbar ist, bleibt Einzelfallfrage. Deshalb ist Dokumentation Gold wert.

Für die konkrete Höhe und falls es eskaliert: Mieterverein (überschaubarer Beitrag, Rechtsberatung meist inklusive) oder Anwalt. Das hier ist eine allgemeine Einordnung, keine Beratung im Einzelfall.

Ich kann was zur Technikseite beitragen – hatte im Studium gerade Bauphysik-Grundlagen, und wir hatten das Problem in unserer alten Wohnung auch.

Warum ausgerechnet hinter dem Schrank an der Außenwand? Warme Luft kann mehr Feuchtigkeit aufnehmen als kalte. Kühlt die Raumluft an einer kalten Oberfläche ab, steigt dort die relative Luftfeuchte stark an. Schimmel braucht dafür nicht mal Tropfen – dauerhaft sehr hohe Feuchte direkt an der Oberfläche reicht. Ein Schrank vor der Außenwand hält die warme Raumluft von der Wand fern, die Ecke bleibt kalt. Genau da treffen Altbau-Wärmebrücke und Möbel zusammen.

Was du jetzt dokumentieren kannst (hilft im Streit enorm):

• Ein Thermo-Hygrometer (kostet ein paar Euro) ins Schlafzimmer stellen und die Werte morgens und abends notieren. Liegt die relative Luftfeuchte im Winter dauerhaft deutlich über etwa 60 %, ist das ein Warnsignal.
• Lüftungsprotokoll für zwei, drei Wochen: Uhrzeit, Dauer, Stoß- oder Kipplüften, Heizung an oder aus.
• Fotos mit Maßstab (Zollstock daneben) und Datum, alle ein bis zwei Wochen – so sieht man die Entwicklung.
• Wenn möglich die Oberflächentemperatur in der Ecke mit einem Infrarot-Thermometer messen und mit der Wandmitte vergleichen. Große Unterschiede sprechen eher für eine Wärmebrücke als für falsches Lüften.

Sofort umsetzbar: Schrank ein paar Zentimeter von der Wand abrücken, Stoßlüften (Fenster ganz auf, wenige Minuten) statt Dauerkipp, das Schlafzimmer nicht komplett auskühlen lassen. Den Schimmel nicht trocken abbürsten, da fliegen Sporen. Bei der Größe würde ich die Beseitigung ohnehin dem Vermieter bzw. einer Fachfirma überlassen – sonst entfernst du im Zweifel auch deine Beweise.

Und mach dir wegen des Abis keinen zusätzlichen Stress: Das Schreiben ist in einer Stunde aufgesetzt, danach liegt der Ball beim Vermieter 💪