Wohnung für ein halbes Jahr untervermieten, während ich beruflich in Wien bin – brauche ich wirklich die Erlaubnis vom Vermieter?

Beide Freundinnen haben ein bisschen recht, es kommt auf die Reihenfolge an: Erlaubnis brauchst du immer, aber unter bestimmten Voraussetzungen hast du einen Anspruch darauf.

1. Grundsatz: § 540 Abs. 1 BGB

Ohne Erlaubnis des Vermieters darfst du den Gebrauch der Mietsache nicht einem Dritten überlassen. Untervermietung ohne Erlaubnis ist also eine Pflichtverletzung, auch wenn die Miete pünktlich kommt.

2. Anspruch auf Erlaubnis: § 553 Abs. 1 BGB

Bei Wohnraum kannst du die Erlaubnis verlangen, wenn

• nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden ist (beruflich bedingte Abwesenheit plus finanzielle Gründe sind der Klassiker),
• du nur einen Teil des Wohnraums überlässt und
• kein Ablehnungsgrund vorliegt (wichtiger Grund in der Person der Untermieterin, Überbelegung, sonst unzumutbar).

Der Knackpunkt bei dir ist „Teil des Wohnraums“. Genau dein Fall ist vom BGH (2014) entschieden worden: Ein Mieter war beruflich für längere Zeit im Ausland und hat ein Zimmer für sich behalten. Das reicht. Du musst nicht selbst drin wohnen. Es genügt, dass du den Gewahrsam an einem Teil der Wohnung behältst (abgeschlossenes Zimmer, deine Möbel, ein Schlüssel).

3. Untermietzuschlag: § 553 Abs. 2 BGB

Ist die Untervermietung dem Vermieter nur bei angemessener Mieterhöhung zuzumuten, kann er die Erlaubnis davon abhängig machen. Das ist also kein Automatismus, sondern muss begründet sein (z. B. höhere Nebenkosten durch eine zusätzliche Person).

4. Was passiert, wenn du einfach so untervermietest?

Selbst wenn du einen Anspruch gehabt hättest, riskierst du eine Abmahnung, und im Wiederholungsfall kann eine Kündigung im Raum stehen. Ohne Anspruch ist es noch deutlich riskanter. Außerdem gilt § 540 Abs. 2 BGB: Für Schäden, die die Untermieterin verursacht, haftest du gegenüber dem Vermieter.

Merksatz: Erlaubnis immer einholen, und zwar schriftlich, mit Name der Untermieterin und Zeitraum. Die Frage ist nur, ob er Nein sagen darf.

Ich habe letztes Jahr genau so eine Anfrage gestellt, als ich für ein Projekt vier Monate in München war. Ein paar praktische Punkte, die mir geholfen haben:

• Anfrage konkret formulieren: Grund (beruflicher Einsatz, Zeitraum), Name und Beruf der Untermieterin, welcher Teil untervermietet wird, und dass du ein Zimmer behältst. Je konkreter, desto weniger Anlass für ein pauschales Nein.
• Frist setzen, z. B. zwei bis drei Wochen. Kommt keine Antwort, gilt das nicht automatisch als Ja. Dann lieber nachhaken oder den Mieterverein fragen.
• Schriftlicher Untermietvertrag zwischen dir und der Kollegin: befristet auf die sechs Monate, Miete inkl. Nebenkosten, möbliert, Kaution, Regelung zu deinem abgeschlossenen Zimmer.
• Anmeldung: Die Kollegin muss sich ummelden, und die Wohnungsgeberbestätigung stellst in dem Fall du als Hauptmieterin aus.

Wichtig ist auch: Du bleibst gegenüber dem Vermieter voll in der Pflicht. Zahlt die Kollegin nicht, musst du trotzdem die volle Miete überweisen. Deshalb würde ich die Untermiete per Dauerauftrag auf dein Konto laufen lassen und nicht bar.

Und falls jemand mitliest und an Airbnb denkt: Eine Erlaubnis zur Untervermietung deckt nicht die tageweise Vermietung an wechselnde Touristen. Das muss extra erlaubt werden, und manche Städte haben dafür zusätzlich eigene Regeln zur Zweckentfremdung.