STW02F-XX3-A11 Einkommensteuer berechnen

  • Guten Morgen wünsche ich allen,


    ich hänge an der obigen Fallstudie fest. Ausgangspunkt ist folgender: Berechnen Sie das zu versteuernde Einkommen der Eheleute Manfred und Helga Müllerfür das Jahr 2012.


    Manfred Müller kaufte in 2011 in Mainz ein 1.100 m² großes Mietwohngrundstück (Baujahr1990) mit 8 Wohnungen für 2.200.000,00 €. Der Wert des Grund und Bodens beträgt500,00 €/qm. Der Kaufvertrag datiert vom 01.02.2011. Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten sindzum 01.03.2011 übergegangen.Alle Wohnungen sind vermietet, die monatliche Kaltmiete beträgt jeweils 1.100,00 €. Nebenkostenfür Wasser, Strom und Heizung müssen noch zusätzlich in Höhe von 400,00 € monatlichgezahlt werden. Die Miete und die Nebenkosten sind zum Monatsanfang zu zahlen undwurden von allen Mietern pünktlich gezahlt.Zur Finanzierung des Kaufpreises hatte Manfred Müller einen Kredit aufgenommen, diemonatliche Zinsbelastung betrug 3.000,00 €. Außerdem tilgte er das Darlehen mit monatlich2.000,00 €. Die monatlichen Betriebskosten (Wasser, Strom, Heizung) betrugen 3.100,00 €.Anfang November 2012 machte eine große Kaufhauskette Manfred Müller das Angebot, dasHaus zu kaufen, um es abzureißen und dann auf dem Gelände ein großes Kaufhaus zu errichten.Aufgrund der ständigen Streitereien mit den Mietern war er mit diesem Angebot soforteinverstanden. Mit notariellem Vertrag vom 15.11.2012 verkaufte er das Haus an dieKaufhauskette. Der Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten fand am 01.12.2012statt.Der Kredit wurde von Manfred Müller am 01.12.2012 in voller Höhe getilgt.


    Meine Rechnung ist wie folgt:


    Kaufpreis der Immobilie:2.200.000 €
    - Grund und Boden: 500.000 €
    = Gebäudeanteil: 1.700.000 €


    Grunderwerbssteuer anteilig auf das Gebäude berechnen:


    2.200.000 € = 100%
    1.700.000 € = x
    x= 77,3%


    77,3 % von 77.000 € = 59.521 € Grunderwerbssteuer für das Gebäude


    Gesamtanschaffungskosten = 1.700.000 € + 59.521 €
    = 1.759.521 €


    Jahres-Abschreibung = 1.759.521 € * 2% = 35.190,42 €


    AfA anteilig auf 10 Monate:
    35.190,42 € = 12 Monate
    x = 10 Monate
    x = 29.325,35 €


    Gesamtanschaffungskosten: 1.759.521 €
    - Abschreibungen für 10 Monate: 29.325,35 €
    = Afa 31.12.2011: 1.730.195,65 €


    Werbungskosten gesamt:


    Zinsbelastung: 3.000 € * 10 Monate = 30.000 €
    Darlehenstilgung: 2.000 € * 10 Monate= 20.000 €
    Betriebskosten: 3.100 € * 10 Monate = 31.000 €
    AfA anteilig 10 Monate: 59.521 €
    Werbungskosten gesamt: 140.521 €


    Einnahmen für Miete für die 8 Wohnungen: 8 Wohnungen * 1.500 € (Miete + Nk)* 10 Monate = 120.000 €
    - Werbungskosten insgesamt: 140.521 €
    Einkünfte gesamt: - 20.521 €


    Das kann doch nicht hinkommen mit einem Negativ-Betrag, oder!? Wo ist mein Fehler? Kann mir jemand helfen?


    Sonnige Grüße von Dana

  • Hallo, schau doch mal hier. Vielleicht hilft dir das?

    Liebe Grüße
    Dein Study-Board.de Support Team

  • Hallo Dana,


    ich hatte dir im August schon einmal geschrieben. Jetzt bin ich bei meinen letzten paar Heften (sind glaub noch 6) und hänge jetzt wieder an Steuerwesen.
    Ich komm da nicht voran.


    Hast du hierzu schon Hilfe bekommen und könntest mir helfen? Im tausch kann ich dir gerne bei anderen Heften helfen.
    Wäre echt nett.


    Im Voraus schon einmal Danke! :-)


    Gruß Nicole

  • Hallo Nicole,


    ich habe jetzt erst mal ORG 01 - ORG 04 gemacht. Das ist meiner Meinung nach etwas relaxter und geht mit der Bearbeitung relativ schnell. Wenn ich die Hefte (ich glaube, es sind 6) komplett durch habe, werde ich Steuerwesen machen. Leider habe ich bis jetzt auch noch keine Hilfe zum obigen Thema bekommen :(


    LG Dana

  • Hallo abby1 107,
    ich habe die Fallstudie soweit fertig, quäle mich noch mit der2. "Umsatzsteuer" und VWL01F, und bin dann mit allen Einsendeaufgaben durch.


    Die von Dier gestellte Aufgabe habe ich soweit gelöst und von einer bekannten Steuerberaterin prüfen lassen, ist soweit alles richtig.


    Also, Deine Berechnungen beziehen sich auf das Jahr 2011statt wie in der Aufgabe gefordert auf das Jahr 2012. Daher kommst du auch auf10 Monate (März-Dezember 2011) richtig wäre es aber 11 Monate (Jan.- November 2012), denn Herr Müller verkauft zum Übergabetermin am 01.12.2012.


    Ferner hast Du einen Rechenfehler zur Beginn Deiner Berechnungen:


    Grund und Boden ist 1.100qm groß, du bist von 1.000qm ausgegangen, daher hat du dafür 500.000,00€ berechnet, richtig ist es aber 550.000,00€, folge dessen sind deine Prozentberechnungen entsprechen falsch, es müssten 75% herauskommen.


    Berechnungen:
    Einnahmen aus VuV Kaltmieter: 8x 1.100,00€ x 11Monate
    +Einnahmen / Nebenkosten 8x 400,00€ x 11 Monate
    Summe Einnahmen
    -AfA auf Gebäude
    - Zinsbelastung aus Kredit
    -Betriebskosten__________________________________________
    Gewinn aus VuV


    Die Darlehnstilgung gehört nicht zur Werbekosten, diese sind auch nicht steuerlich absetzbar.


    Hoffe ich konnte Dir ein wenig helfen, wenn Du noch Fragen hast und ich helfen kann, kein Problem!


    Viele Grüße, miki01!

  • Hallo miki01,


    vielen Dank für Deine Hilfe. Ich werde mich heute noch an die Aufgabe machen. Hatte leider in letzter Zeit keinen wirklichen Elan durch meine OP. Jetzt geht es aber wieder los. Durch Deine Hilfe habe ich neue Motivation gefunden. Danke nochmal.


    Gruß Dana